香港地產股

死心吧，衰退仍未結束。環球失業率仍在上升，不單是美國和發達國家，瘟疫更加已經擴散至全世界 － 包括中國。環球貿易下跌，在短期內無望回升，很多企業都關門大吉。即使是倖存者，短期展望一點也不樂觀。

但所謂的「市場」，其是是個前瞻性的指標，「市場」的樂觀預期令不少人暫時放下心頭大石，雖然倫敦和紐約都是一片愁雲慘霧，但有些指標已經顯示經濟並不如人們想像中悲觀。

我相信美國樓市的跌勢已止，復甦可期。資本減值導至次按危機爆發，而資本減值的原因，說穿了還是樓價下跌；而非必須品的消費也開始漸漸回升。

我不知道復甦會持續多久，因為消費回升需時；在最差的情況裏，我想信股市會像三十年代一樣，在未來幾年繼續低迷並且大幅波動。到了跌得太低的時候，自然會回升。

歐美發達國家的樓市，仍然受制於供求壓力，因為2007年牛市時發展商令樓房供應充斥市場。亞洲的情況很不同，後多地方仍然從九十年代的供過於求中回復過來。以香港為例，樓價在沙士時跌得太低了，到了之後回升也不足為奇（當然豪宅價格暴升則另作別論）。

地產股價卻極之波動。以新地（16）為例，新地在地產方面略勝長實（1）一籌，皆因長實的投資太分散了。新地今天是70元，市值1,800億元，而截至去年6月的純利是276億元（當中包括了120億物業重估利潤），算是相當合理。雖然樓價下跌會對公司帶來一定衝擊，但長期而言新地超卓的增長能力卻是無懈可擊的。

新地股價更是可圈可點。在沙士的低谷時新地是34元仍無人問津，之後在2004至2005年間一直在70元徘徊，直去2007年第4季才從90元暴升至160元。去年11月新地再暴跌至48元，之後在兩個月內反彈至70元。

新地今天已經回到2004至2005年的水平，今天看來相當合理。去年6月的每股資產淨值是85元，比前年同期的74元更高，今天的折讓屬於合理。新地持有很多農地，因此資產估值算是保守，要是把農田發展成物業的話估值一定會大大提升，股價則仍然有折讓。

地產是一門槓桿生意，去年6月的負債是335億元，只佔股東資金的15.3%，即使在金融海嘯裏再融資的問題仍然不大。我認為新地是出色的長線投資，當然今天是否買入時機則另作別論。

恒基（12）的情況大同小異。恒基今天是30元，而2004/2005年時大概是35至40元，從沙士時最低的24元升了25%。2008年1月是79元。今天的股價比60元的資產淨值有大折讓，但恒基的質素當然比新地略遜一籌。